Перепланировка квартир – что можно, что нельзя?

Вы купили бывшую коммунальную квартиру? Вам хочется из обычной квартиры сделать евро? Вы хотите купить квартиру – студию, сделанную из коммунальной комнаты? Или может быть вы задумали обустроить уютное рабочее место на балконе? Если вы законопослушный гражданин и не хотите потерять свои инвестиции, то это информация для вас. Согласно ч. 1 ст. 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации, переустройство квартиры – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации.И переустройство и перепланировка требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Пример плана по перепланировке квартиры

Мэр Москвы Сергей Семенович Собянин 25 октября 2011 года принял Постановление №508, которое регламентирует правила перепланировки квартир, более того, 29 декабря 2017 года было принято Постановление №1104, содержащее новые пункты.

Согласно последним поправкам подлежат обязательному согласованию следующие виды работ:

1. Перенос мокрых зон (кухонь, ванн и уборочных);

2. Перенос газовой плиты и/или установка новых газовых приборов с монтажом дополнительных проводящих сетей;

3. Замена газовой плиты на электрическую (при недостаточной выделенной мощности). Исключение составляет только установка электрической плиты с двумя комфорками;

4. Любое/ой устройство/демонтаж несущих разгружающих перегородок;

5. Прорезка проемов в межквартирных перегородках и междуэтажных перекрытиях (с устройством лестничных пролетов);

6. Изменение конструкции пола в домах с деревянными перекрытиями;

7. Монтаж перегородок, которые создают дополнительную нагрузку более 150 кг/м2 для железобетонных перекрытий;

8. Устройство антресоли, имеющую площадь более 40% от площади помещения, в котором она сооружается;

9. Любые изменения в оконных и дверных проемах во внешних ограждающих конструкциях (в том числе демонтаж подоконных блоков).

В результате, можно сделать вывод, что согласования требуют такие ремонтные работы, которые могут повлиять на безопасность других жильцов дома или ухудшить жилищные условия самих собственников. 

Как согласовать?

В случае, если вы объединяете санузел или, например, расширяете дверной проем, то можно согласовать планировку самостоятельно. Однако, более серьезные работы требуют разработки проектной документации и технического заключения. Для получения официального разрешения на проведение перепланировки необходимо собрать документы (заявление, согласие собственника, технический паспорт БТИ, копию правоустанавливающих документов и согласие банка, если квартира обременена ипотекой) и сдать их в Мосжилинспекцию (для жителей Москвы) своего района. Далее, получить разрешение на перепланировку, выполнить ремонт, вызвать комиссию и только после этого можно получить акт о выполненной перепланировке. На последнем этапе придет техник из БТИ, который выдаст новые инвентаризационные планы.

Важно! Специалисты советуют заказать актуальный план БТИ до составления эскиза на перепланировку. Бывает так, что квартира уже давно не соответствует изначальному плану, что может вызвать проблемы и привести к финансовым потерям. 

Пример эскиза перепланировки квартиры

Незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка – это работы по изменению конфигурации помещения, нарушающие жилищное законодательство, нормативы или проводятся без разрешения Мосжилинспекции. В соответствии с пунктом 11 Приложения 1 Постановления правительства Москвы №508 (после выхода Постановления №1104 от 29.11.2017 пункт 11 изменился на пункт 10) к незаконной перепланировке относятся 18 видов работ. Чтобы не потратить деньги впустую на дорогостоящий ремонт, а потом и на демонтаж и штраф, рассмотрим самые распространенные ошибки, которые допускают собственники при перепланировке квартиры. Нельзя осуществлять:

1. Изменения в использовании общих инженерных коммуникаций, которые влияют на потребление ресурсов других помещений;

2. Демонтаж или уменьшение каналов естественной вентиляции;

3. Монтаж на лоджии, балконе или веранде водяных радиаторов;

4. Монтаж пола с подогревом, питание которого ведется от общих систем горячего водоснабжения/отопления;

5. Устройство штраб в панельных домах для электропроводки или канализационных труб;

6. Перевод в подвалы технических подполий;

7. Устройство лоджий и террас выше первого этажа;

8. Ремонтные работы в аварийных домах.

Даже в настоящее время многие собственники проводят незаконные перепланировки, желая сэкономить, и совсем задумываются о возможных рисках для себя и окружающих.

Устанавливать раковину и плиту на балконе запрещено

Последствия незаконной перепланировки

Большинство нарушений выявляются после жалоб соседей. Ответственность за незаконную планировку прописана в статье 29 ЖК РФ и в статье 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Если перепланировка не узаконена, но не нарушает строительные нормативы и российское законодательство, то собственнику квартиры грозит штраф и предписание обязательно согласовать изменения в конфигурации помещения.

Важно понять, что, проводя незаконную перепланировку своей квартиры, которая нарушает правила, собственники не только рискуют получить постановление от жилищной инспекции об обязательстве вернуть помещению прежнее состояние, но такие работы могут привести к деформации и даже обрушению дома и жертвам среди жильцов и прохожих.

Следует учесть, что такую квартиру сложно продать. На рынке недвижимость с незаконной перепланировкой стоит на 10-30% дешевле.

Законно сделать студию из комнаты практически не возможно

Что можно делать без согласования

Для тех, кто с ужасом ждет бюрократической волокиты, есть хорошая новость – не любые ремонтные работы необходимо согласовывать.

Согласно актуальному на сегодняшний день законодательству для заделки проемов в ненесущих перегородках, остекления лоджий и балконов, разборки/устройства ненесущих внутриквартирных перегородок, увеличения площади кухни и санузлов за счет коридора не требуется согласования, но обязательно необходимо оформить изменения в уведомительном порядке. Для переустановки отопительных/газовых (без прокладки дополнительных подводящих сетей) и сантехнических приборов не требуется даже уведомление.

В результате, можно сделать вывод, что собственникам будет спокойнее и выгоднее действовать согласно законодательству. Самый простой путь: согласовать перепланировку через посредников. В среднем по Москве стоимость таких юридических услуг составляет 20 тысяч рублей и зависит от сложности перепланировки, однако компании, предоставляющие услуги по ремонту и дизайну, вместе с преображением квартиры оформят все документы абсолютно бесплатно. Чтобы воспользоваться этой услугой, потребуется оформить заверенную нотариусом доверенность и копию правоустанавливающего документа.